Historique

La desserte du Gâtinais par l’autoroute A6 en complément de la Route nationale 7 a considérablement réduit son temps d’accès depuis l’Île-de-France. Dès lors se sont développés des lotissements de résidences secondaires pour les franciliens dans des espaces boisés isolés. Selon certains témoignages, corroborés par l’observation des cartes anciennes et des photographies aériennes, les sites sur lesquels se sont implantés ces lotissements isolés ont fait l’objet d’un déboisement, qu’il s’agisse d’un boisement ancien ou récent pour assécher des zones humides. Dans tous les cas, le rapport à l’eau est très présent puisque la plupart de ces lotissements sont adossés à des pièces d’eau.

Produit touristique rural et populaire, ce type d’aménagement urbain spécifique au Loiret aurait eu lieu entre 1968 et 1974. Ces lotissements de résidences secondaires se caractérisent souvent par des tailles de parcelle conséquentes. Le plus grand se situe à Bazoches-sur-le-Betz : « Les Étangs de Béon » comportent pas moins de 439 lots. Des constructions encore visibles de type chalet dans certains quartiers (tel le Baugé à Nogent-sur-vernisson) montrent bien la destination initiale de villégiature de ces aménagements. D’après une étude de la Direction départementales des territoires du Loiret, 16 % des constructions présentes en lotissements en milieu boisé datent d’avant 1974, et 47 % ont été construite entre 1975 et 1981. L’attractivité de ce produit touristique – outre sa proximité de l’Île-de-France – fut liée à un montant modéré des lots, les rendant accessible pour la classe moyenne.

L’arrivée de l'Autoroute A77 aux portes de l'Agglomération Montargoise en 1999 va de pair avec une reconversion de ces lotissements « de loisirs » : on observe alors la transformation des résidences secondaires en résidences principales (qui s’explique en partie par la croissance démographique du Loiret enregistrée depuis 1982). Cette principalisation a alors deux sources : l’installation des propriétaires nouvellement retraités et la revente de biens par les propriétaires initiaux à de jeunes ménages. S’en est suivi une période de normalisation par la reprises des voies dans le domaine public et des aménagements importants réalisés par les collectivités (entretien / aménagements des voiries, desserte pour certains lotissements en assainissement collectif...)

Le mode d’habiter en lotissement isolé

Aujourd’hui, 42 lotissements isolés en milieu boisé sont répertoriés sur 25 communes du Loiret. 69,5 % des propriétés sont occupées au titre de résidence principale, 26,1 % comme résidences secondaires et on observe 4,37 % de logement vacants (vacance inférieure à la moyenne du département de 4,37 % que l’on peut qualifier de vacance structurelle). Dans le cas de Nogent-sur-Vernisson, la commune comprend 1.098 résidences principales (INSEE 2008) dont 308 résidences en zones boisées (dans le lotissement du Baugé), soit 28 %, ce qui donne une idée de poids démographique de ces lotissements isolés dans leur commune d’accueil.

Des études sociologiques ont été réalisé pour mieux cerner les profils des habitants des lotissements en milieu boisé. Or il apparaît que la référence au caractère boisé des lieux n’apparaît pas dans les témoignages des habitants : il n’est ni une contrainte, ni un atout, certains habitants maintiennent les arbres sur leur parcelle quant d’autres les suppriment ou les remplacent par des essences plus horticoles : « Il est difficile avec ou sans règlement d’imposer, à ces résidents désireux d’investir les lieux à leur image, des conditions même si celles-ci sont faites pour maintenir l’ambiance des lieux. »

Ces lotissements sont aussi l'expression de valeurs périurbaines. Leur morphologie – boucle de circulation intérieure et antennes en impasse - fait ressortir un sentiment « d’entre-soi ». Le fait que ces lotissements soient éloignés des centres bourg a développé une ségrégation spatiale et sociale.

L’évolution de ces espaces reste difficile à envisager. Pour les élus, la volonté de reproduire ou poursuivre ce modèle de lotissement ne transparaît pas dans leur discours. Quant aux résidents, l’arrivée de nouveaux habitants suite à des divisions de parcelle ne semblent pas non plus être dans leur intérêt. Vu de l’extérieur, le peuplement de ces lotissements se caractérise par la présence importante de « parisiens fraîchement débarqués ». Vu de l’intérieur, un phénomène de « clubbisation » tend à se développer où les habitants deviennent des acteurs sociaux qui « participent à la structuration de l’espace rural avec des références urbaines ». Trois profils d’habitants se dégagent. Tout d’abord, l’investisseur investi, plus précisément celui qui est arrivé de la région parisienne pour s’installer en résidence principale à la campagne (installé depuis les années 1970). Ensuite l’investisseur dit avisé, a en quelque sorte préparé sa venue dans le territoire (installé depuis les années 1990). Enfin l'investisseur qui regrette : il n’est pas concerné par son environnement car d’avantage soucieux de sa situation soumise à l’isolement et aux contraintes que lui impose son niveau de vie.

La population des lotissements en milieu boisé semble être de plus en plus jeune, avec des compositions de type jeunes couples ou jeunes familles. Leurs attentes sont différentes de ceux venus s’installer pour avoir une maison de campagne ou pour leur retraite, notamment en termes de services.

Problématique urbaine

Dans le diagnostic du SCoT du Montargois en Gâtinais (octobre 2014), la question de « l’héritage des lotissements boisés » se pose de la manière suivante : « Ce mode d’habiter pose de fait d’importants problèmes de communication avec les bourgs et villes d’attache, notamment dans la desserte des transports publics. » […] « Ce n’est pas tant leur forme urbaine qui pose problème, mais plutôt le fait qu’ils se développent sous forme de secteurs d’habitat isolés. Leur implantation en marge des bourgs est en faveur de la pratique des fonctions urbaines (commerciales ou autres) localisées dans les zones déliées des centre-bourgs. Cela conduit à l’abandon des centres bourgs et à l’amplification de l’éclatement des polarités urbaines dans un territoire déjà très morcelé et en proie à une désertification rurale du fait du déficit d’emploi. » Pour arriver à la conclusion suivante : « On peut à juste titre s’interroger sur leur futur et sur l’intérêt qu’auront les collectivités à investir dans la réhabilitation de ces lotissements alors que l’urgence semble ailleurs. »

Les lotissement forestiers déroutent donc par leur incongruité et les tensions provoquées par leur peuplement. Pourtant, à bien y regarder, ils présentent des qualités très intéressantes. La première d’entre-elle est justement leur caractère rare et pittoresque. Ils sont clairement d’influence nord-américaine et appartiennent à l’histoire récente du développement du tourisme de masse. C’est à cette même époque que ce sont développés les stations balnéaires de masse et les stations de montagne. De bien moins grande ampleur, cet urbanisme de villégiature en est une expression populaire, rendue possible par le développement concomitant du réseau routier. Il n’existe en revanche aucune filiation historique possible avec les lotissements forestiers qui s’étaient développés en Île-de-France au 19e siècle (exemple du « Parc de la Station » au Vésinet, 1858) aussi bien que dans les stations balnéaires au début du 20e siècle (exemple du Pyla-sur-mer, 1916). Ces derniers, en extension d’urbanisation, épousent un plan orthogonal rationnel et composé avec la prévalence pour une organisation viaire classique (symbolisée entre autre par des places rayonnantes). Au contraire, les lotissements du Loiret se caractérisent le plus souvent par un plan fait de longues voies en lacets qui desservent de manière assez désorganisée de grandes parcelles et laissant « libre » les coeurs d’îlots.

Typologie(s) et morphologie

Bois de Villemoisson

Bois de Villemoisson

Lotissement forestier de Kapuskasing, Ontario

Lotissement forestier de Kapuskasing, Ontario

Prestonwood Forest, USA

Prestonwood Forest, USA

Sur la quarantaine de lotissements, trois types se dégagent. Le plus caractéristique est le lotissement furtif, lotissement aux voies souples ou droites enclavé dans un boisement issu d’un déboisement ou de la plantation récente sur une zone humide. Le second type serait le lotissement linéaire de petite taille, sorte de voie en impasse s’enfonçant dans la forêt. Le troisième serait le lotissement isolé de grande capacité, faiblement boisé, mais adoptant les mêmes caractéristiques que le lotissement furtif.

Les lotissements furtifs - qui sont les plus intéressants - possèdent des caractéristiques communes : un isolement par rapport aux centres-bourgs, une enceinte boisée qui les rend pas ou peu visibles depuis les voies de communication, l’adossement à une pièce d’eau de plus ou moins grande taille, le traitement aérien des eaux pluviales occupant l’accotement des voies de circulation intérieures par des fossés, la présence d’espaces de vie collective plus ou moins développés (allant de simples placettes à des golfs en passant par l’aménagement des rives des pièces d’eau).

Les références ayant présidées à la conception de ces lotissements sont d’inspiration nord-américaine. On retrouve dès 1922 en Ontario la volonté de créer une communauté modèle avec le lotissement forestier de Kapuskasing, conçue par la puissance publique avec de larges rues en lacets et de très nombreux espaces verts. Les « Forest subdivisions » américains conçus après la seconde guerre mondiale portent un grand nombre des caractéristiques propres aux lotissements isolés du Loiret : larges rues en lacet, grandes parcelles, préservation de la végétation native, présences de services collectifs récréatifs… Sans toutefois présenter le caractère furtif du Loiret.

Ce type de conception urbaine pourrait se situer dans le lointain lignage de Broadacre City (1930) de Frank Lloyd Wright (où une ville diffuse baigne dans une végétation omniprésente) bien plus que dans les Cités jardins d’Ebenezer Howard.

Vers une forme de patrimonialisation ?

Lotissements forestiers dans le Loiret

Une publicité d’époque montre clairement le caractère complexe des lotissements forestiers puisqu’il y est fait référence à quatre niveaux d’interprétation culturelle. 1- La publicité commence par la référence au peintre romantique Anne-Louis Girodet-Trioson (1767, Montargis - 1824, Paris), natif du Gâtinais. 2- « Pour l’ombrage de vos propres arbres centenaires » suivi plus bas de « J.M. Auberton, issu d’une famille de forestier implantée implantée en Gâtinais depuis 4 siècles », retour à l’idée du terroir multi-centenaire et exaltation du sentiment patrimonial. 3- « À une heure de Paris, zone verte protégée... , le romantisme de Girodet laisse le pas à l’appropriation d’une « zone verte », terme en vogue à l’époque (à l’instar des espaces verts). 4- l’affirmation en gras « et aussi parce qu’aucun type de construction ne vous y est imposé » montre le caractère libérale de ce type d’aménagement où aucunes contraintes ne reposent sur les nouveaux conquérants du Loiret qui apparait en filigramme comme un Far-West populaire pour parisiens.

Les lotissements forestiers isolés présentent une conception urbaine et paysagère très spécifique (surtout pour le type furtif). Ils ont expérimenté des techniques de génie rural appliquées à l’urbanisation avec, entre-autre le traitement aériens des eaux pluviales avec retenues d’eau, tout en développant des valeurs de villégiature avec des espaces communs récréatifs, une grande liberté architecturale… Toutes ces spécificités plaident pour reconnaitre à ces lotissements un caractère pittoresque et des qualités environnementales. Ils pourraient être reconnu comme un patrimoine du 20e siècle spécifique au Loiret, exactement comme la qualité architecturale et urbaine des grands ensembles de la même époque est reconnue aujourd’hui. bien qu’appartenant à la petite histoire de la société des loisirs (face à la « bétonisation » massive des littoraux par exemple), ces lotissements présentent des qualités indéniables. D’ailleurs, l’application de la grille d’engagements du Label EcoQuartier (version 2014) à ces lotissements démontre des qualités latentes.

S’agissant d’objets urbains bien plus complexes qu’il n’y paraît, il conviendrait de ne pas intervenir sur ces quartiers isolés de manière brutale. L’adoption d’une charte paysagère commune à ces lotissements serait un premier pas en imposant la reconnaissance de ce patrimoine du 20e siècle, en décrivant ses spécificités et en établissant des préconisations qui puissent être directement intégrées dans le règlement des PLU(i) concernés. Après un historique et une analyse paysagère, les motivations principales pour la création de la Charte y seraient exposées sur un périmètre en tache de léopard (correspondant à l’emprise des différents lotissements), suivi de différentes recommandations sur les espaces arborés publics, les espaces arborés majeurs, les clôtures ou encore le petit patrimoine architectural. La réglementation de l’architecture y parait être en revanche un contresens historique puisqu’il s’agissait d’une liberté initiale.

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