Face à la standardisation des produits immobiliers et la difficulté d’accès au foncier urbain, des expérimentations participatives se sont développées partout en France pour concevoir et construire des logements sur mesure à l’initiative de leurs futurs habitants. Cette tendance deviendra-t-elle une alternative dont s’empareront les collectivités territoriales pour produire la ville de demain ?

Des démarches variées

L’habitat participatif repose sur l’initiative et l’implication des futurs habitants dans la définition du programme, le choix du site, la conception et la co-gestion de leur immeuble d’habitation. En ce sens, il renverse la chaîne de production immobilière habituelle voyant la vente d’un produit après conception et initie une filière au plus près des besoins des habitants. Il s’agit d’un mode de conception collective qui réhabilite la notion de projet de vie. Si le mouvement initial affichait un militantisme pour une vie communautaire, il se cache aujourd’hui sous le vocable « d’habitat participatif » des approches variées qui peuvent être regroupées en trois familles.


L’habitat coopératif voit la constitution d’une coopérative d’habitants qui sera propriétaire de l’immeuble avec un unique droit d’usufruit des logements pour ses habitants. À l’achèvement de l’ouvrage, celui-ci continuera à être géré de façon participative et antispéculative. L’autopromotion, quant à elle, est une forme participative de promotion immobilière se passant d’intermédiaires : le groupement des futurs habitants devient son propre promoteur et les logements seront autant de lots en propriété individuelle des « autopromoteurs », l’ensemble immobilier pouvant devenir après achèvement des travaux une copropriété. L’habitat groupé est une notion plus large qui regroupe toutes les démarches participatives en amont d’un projet. Elles peuvent être menées en coopération avec un bailleur social ou privé, ou encore un promoteur. L’habitat participatif ne doit pas être confondu avec l’autoconstruction bien qu’ils relèvent d’un fondement idéologique proche. Dans la pratique, le second-oeuvre est finalisé par les habitants de nombreuses opérations participatives pour mieux en maitriser les coûts.

D’où vient l’habitat participatif ?

Toutes les expériences sont permises. La composition de certains groupes reflète une volonté de mélanger des personnes venant d’horizons différents pour tendre vers une mixité sociale ou intergénérationnelle. De même, les statuts d’occupation peuvent varier au sein d’un même projet : coopérative d’habitants, location auprès d’un bailleur, accession libre à la propriété… Il n’existe de fait aucune définition restrictive de l’habitat participatif puisque celui-ci relève à chaque fois d’un projet singulier porté par un groupe de futurs habitants. Le point commun de ces démarches est alors de mettre en avant une « propriété d’usage » et de gestion de ces lieux de vie.


Cette tendance immobilière s’appuie sur l’expérience d’autres pays européens qui la pratique couramment. Des politiques volontaristes dans les pays nordiques ont permis le développement de l’habitat coopératif (18% du parc en Suède). en Allemagne, l’autopromotion s’est fortement développée avec la constitution de groupes de futurs propriétaires qui conçoivent l’aménagement d’une parcelle mise à leur disposition par les collectivités après appel à projet sur des critères d’innovation sociale et environnementale. La Ville de Fribourg-en-Brisgau présente 150 projets en autopromotion dans les éco-quartiers Vauban et Rieselfeld. N’oublions pas qu’en France les coopératives d’habitants existaient au 19e siècle pour l’accession à la propriété des ouvriers mais ce système a pris fin en 1971. Depuis, l’absence de statut juridique clair conduisait à fragiliser les montages opérationnels. Le foisonnement d’initiatives locales portées par des associations, des groupes d’habitant et des collectivités a conduit le gouvernement à intégrer l’habitat participatif dans la loi ALUR.

Co-conception du projet participatif

L’explosion du prix de l’immobilier depuis les années 2000 entrainent la recherche d’économies dans les actes de construire et de réhabiliter. Le groupement de futurs habitants permet d’atteindre une capacité d’investissement conséquente tout en se passant des marges des opérateurs immobilier : il est coutume d’annoncer entre 5% et 15% d’économie par rapport aux filières classiques. L’implication des futurs habitants très en amont conduit souvent à développer des projets intensifiant l’usage du foncier avec des ambitions environnementales permettant d’optimiser dès le départ les consommations d’énergie et d’eau, la gestion des déchets, et favorisant ainsi un raisonnement en coût global et en cycle de vie. Si l’argument financier peut être le déclencheur, la conduite d’un tel projet peut se révéler difficile pour un groupe qui ne serait pas préparé à la complexité d’une opération immobilière : le montage financier, les coûts de construction, le financement des espaces communs sont autant de questions vite épineuses.


Mais au-delà, l’intérêt de cette forme de projet réside bien dans les promesses de modes de vie éco-responsables, d’un habitat plus adapté aux besoins de chacun et d’une vie collective dans les espaces communs. L’habitat participatif se révèle vite être une aventure humaine collective allant de la constitution d’un groupe de personnes sur l’éco-conception et l’éco-gestion. Une fois le montage juridique et financier validé, vient la recherche d’un terrain puis la conception architecturale avec un professionnel qui aura pour objectif de mettre en adéquation le programme, le site et les moyens financiers. De nouveaux métiers émergent tel l’assistance à cette maîtrise d’ouvrage spécifique ou encore l’extension de mission des architectes pour un accompagnement en amont dans la formalisation du programme. Il est possible de mener un projet d’autopromotion en 3 à 4 années (chantier compris) lorsque les opportunités foncières existent et que les groupes bénéficient d’un solide accompagnement.

Questions urbaines et interventions des collectivité

La place de l’habitat participatif n’est pas encore assurée et les opérations emblématiques lancées par les collectivités à coup d’appel à projet ne font qu’ouvrir la voie à une acculturation à ces pratiques qui débouchera à terme sur leur incorporation systématique dans les opérations d’aménagement. S’il est impossible de réserver dans un PLU des terrains à bâtir ou a renouveller pour l’habitat participatif, ce dernier peut être intégré aux objectifs d’un plan local de l’habitat (PLH) et à des opérations volontaristes de collectivités.


Avant de trouver une acceptabilité de la part de tous les acteurs du marchés immobiliers - banques, assurances, notaires, maîtrise d’oeuvre et promoteurs - ce modèle nécessite d’être soutenu. Les villes de Grenoble, Strasbourg, Lille et plus récemment Paris ne s’y sont pas trompées en inscrivant ce type d’habitat dans leur PLH et en lançant des consultations. Le principe est de proposer des terrains sur lesquels des groupes d’habitants présentent un projet d’habitat innovant - intégrant solidarité, mixité, innovation environnementale et développement durable - puis de retenir les meilleurs projets et de pondérer le prix de cession du foncier en fonction de leurs qualités respectives. La robustesse du groupement d’habitants entre de plus en plus dans les critères de choix.


Un réseau national des collectivités pour l’habitat participatif (RNCHP) a été créé en 2010 afin de réunir des collectivités de tout type. En miroir, les associations d’habitants coopérateurs se sont fédérées en plate-forme nationale appelée « Coordin’action » tandis que naissait le réseau national des acteurs professionnels de l’habitat participatif. Plus récemment, la montée en puissance des organismes HLM dans les opérations d’habitat participatif vient renforcer la diversité d’une offre de logements accessible à tous. L’habitat participatif a donc quitté la voie expérimentale - fort en cela de la structuration de son milieu et de la consolidation juridique de la loi ALUR - pour espérer une montée en puissance. Il faut noter que plusieurs plateformes Internet existent avec pour objectifs de mettre en lien des porteurs de projets et de partager des expériences.

Et l’intérêt général ?

L’habitat participatif se développera dans les prochaines années et il convient de s’interroger sur l’accompagnement de projets de particuliers par des collectivités. L’habitat participatif démontre une nouvelle manière d’appréhender la production urbaine. Nous avions pris l’habitude d’une organisation très hiérarchisée allant du public au privé avec des opérateurs servant d’intermédiaires. Aujourd’hui, la chaîne d’acteurs s’inverse puisque l’initiative vient directement d’un groupe d’habitants porteur de démarches sociales et environnementales qui contribuent à fabriquer de l’urbanité. Elle remet en cause la distinction entre l’intérêt général comme prérogative des collectivités et l’intérêt particulier porté par les habitants.


Les démarches participatives implique les futurs habitants tant dans le projet que dans leur quartier. La gestion collective des espaces et les mutualisations fonctionnelles (pouvant aller jusqu’à organiser un système collectif de garde des enfants) sont autant d’éléments à qui ont un impact urbain. Certains bailleurs sociaux en ont d’ailleurs saisi l’intérêt en termes de fabrication du lien social et de pérennisation de leur patrimoine. L’habitat participatif apporte une réponse alternative et innovante aux difficultés d’accès au logement. Pour les collectivités, c’est aussi un moyen de réguler les prix du marché immobilier en proposant des opérations anti-spéculatives dans des quartiers dont le prix de foncier tend à augmenter.

À Zurich, un projet participatif du nom de Kalkbreite a été livré en 2014 sur une parcelle très difficile à aménager avec 97 appartements adaptés à leurs 250 résidents (avec par exemple de petits logements organisés autour de clusters de services communs) sur 80.000 m2 incluant des commerces, un dépôt de tramway et un parc public en toiture. L’exemple montre que nous ne sommes qu’au début de l’aventure. L’habitat participatif, qu’il soit spontané ou stimulé par des appels à projets, ne peut conduire qu’à une amélioration de la qualité urbaine et en cela doit être intégrer aux politiques publiques développées par les collectivités. L’habitat participatif sort du domaine de l’expérimentation pour devenir un mode de production de la ville à part entière : faire la ville par les habitants.

La loi ALUR

L’article 47 de la loi n° 2014-366 du 19 février 2014 crée les sociétés d’habitat participatif qui pourront prendre deux formes : les coopératives d’habitants ou les sociétés d’attribution et d’autopromotion. Elles permettent à des personnes physiques de se grouper afin de participer à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation. Ces sociétés peuvent admettre des personnes morales comme un organisme HLM détenant au maximum 30% du capital social. Les trois décrets d’application sont prévus pour le premier semestre 2015.

Strasbourg s’engage

Depuis 2009, Strasbourg a lancé 4 appels à projets (dont 2 lancés par une SEM) et 19 groupes d’habitat participatif sont en cours ou livrés, représentant 150 logements. Cette démarche arrive maintenant à maturité avec un 5e appel à projet comportant une décote du terrain pouvant atteindre 200 € / m2 selon la qualité des projets. En contrepartie, une clause anti-spéculative dans l’acte de cession empêche la location ou encore une revente trop rapide. Les ambitions sont sociales, environnementales et architecturales. Ayant tiré les enseignements des premières opérations, la Ville de Strasbourg cherche dorénavant à s’assurer de la solidité du groupe (de ses capacités à mener le projet à terme) et cofinance une assistance à maitrise d’ouvrage spécifique. La sensibilité municipale conduit à élargir le profil des candidats en ouvrant à des projets en accession et en locatif social grâce à Habitat de l’Ill, un bailleur social. Comme le dit M. Alain Jund, adjoint en charge de l’urbanisme et de la transition énergétique, beaucoup de projets seront habités d’ici deux ans en apportant la démonstration que l’expérience a réussi.

Perspective du projet d’autopromotion « Melting Potes » de 4 logements (avec des espaces partagés), Pascal Thomas Architectes (et crédit iconographique)

Perspective du projet d’autopromotion « Melting Potes » de 4 logements (avec des espaces partagés), Pascal Thomas Architectes (et crédit iconographique)

Perspective du projet « Ecoterra » (niveau Effinergie +), projet participatif en accession sociale de 14 logements dans la ZAC Danube Habitat de l’Ill, DWPA architectes (et crédit iconographique)

Perspective du projet « Ecoterra » (niveau Effinergie +), projet participatif en accession sociale de 14 logements dans la ZAC Danube Habitat de l’Ill, DWPA architectes (et crédit iconographique)

Pour en savoir plus

Réseau national des collectivités pour l'habitat participatif : s’adresser au service Projets urbains de la Ville de Strasbourg (tel. 03 88 43 61 42)

« L’essentiel »
L’habitat participatif permet à de futurs habitants de s'associer pour co-concevoir leurs logements et assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis. Sous ce vocable se cache de multiples expériences qui mettent en avant des projets portant des ambitions sociales et environnementales.
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